Что такое траншевая ипотека

Транш – отдельная часть общей суммы кредита. При обычной ипотеке банк, как правило, перечисляет всю необходимую сумму после оформления сделки. При траншевой ипотеке кредит выдается несколькими частями по заранее установленному графику.

В банковских документах такая схема может оформляться как невозобновляемая кредитная линия: банк устанавливает общий лимит, но деньги перечисляются частями. Чаще всего используются два транша, хотя конкретное количество зависит от программы.

Первый транш поступает после оформления сделки. Второй перечисляется позднее, например в определенную договором дату. При расчетах по ДДУ с использованием эскроу транши направляются на счет эскроу.

Проценты начисляются на ту сумму, которую банк уже предоставил заемщику.

Траншевая ипотека снижает нагрузку на определенный период, но не сокращает автоматически размер основного кредита.

Как работает траншевая ипотека

Рассмотрим типовую схему на простом примере. Покупатель выбирает квартиру стоимостью 20 млн рублей и вносит 8 млн рублей собственных средств. Банк одобряет кредит на оставшиеся 12 млн рублей.

Размер первого транша, дата следующей выдачи и правила перерасчета закрепляются в документах конкретной программы.

Чем траншевая ипотека отличается от обычной

Основное различие связано с тем, когда банк предоставляет деньги.

После получения последнего транша задолженность уже близка по своей логике к обычному ипотечному кредиту: заемщик обслуживает фактически предоставленную банком сумму по установленному графику.

Чем траншевая ипотека отличается от рассрочки

Траншевую ипотеку и рассрочку легко спутать из-за небольших выплат во время строительства, но финансовый механизм у них разный.

Что происходит после второго транша

После выдачи оставшейся части кредита заканчивается период сниженных выплат. Если сначала банк перечислил 100 тыс. рублей, а затем несколько миллионов, проценты начинают начисляться уже на увеличившуюся задолженность. Вместе с ней растет и ежемесячная сумма к оплате.

Отдельное внимание этому вопросу стоит уделить покупателям, которые продолжают арендовать жилье. Если второй транш будет выдан до получения ключей, на один период могут прийтись и увеличенная ипотечная выплата, и арендная плата.

Может ли банк не выдать следующий транш

Выдача очередной части кредита происходит на условиях, указанных в договоре. Например, банк может проверить отсутствие текущей просроченной задолженности. В отдельных программах препятствием для очередной выдачи могут стать действующие кредитные каникулы или другие обстоятельства, предусмотренные условиями кредитования.

Перед подписанием документов следует уточнить:

• требуется ли отдельное заявление на следующий транш;
• что проверяет банк перед его выдачей;
• что происходит при просрочке;
• допускается ли перенос даты;
• потребуются ли дополнительные документы.

Что будет при задержке строительства

Дата второго транша может быть привязана не к получению ключей, а к календарному сроку, указанному в договоре. Если строительство задержится, банк в некоторых программах все равно перечислит оставшуюся сумму в предусмотренную дату. Платеж по ипотеке увеличится, хотя переехать в квартиру еще нельзя.

Для покупателя, который снимает жилье, это означает период повышенной нагрузки. Поэтому до сделки стоит выяснить, чем определяется дата очередного транша:

Преимущества траншевой ипотеки

Какие риски есть у траншевой ипотеки

Платеж после следующего транша будет выше

Небольшая сумма первых месяцев или лет действует ограниченное время. После выдачи оставшейся части кредита начинается основная финансовая нагрузка. Если будущий платеж уже при расчете выходит за пределы бюджета, низкая сумма первого этапа не делает квартиру доступнее.

Дата второго транша может наступить раньше получения ключей

Если выдача привязана к календарной дате, платеж способен увеличиться до завершения строительства.

Условия программ различаются

Траншевая ипотека не является отдельной государственной программой с едиными правилами. У банков и застройщиков могут различаться:

• первоначальный взнос;
• количество траншей;
• размер первой выдачи;
• процентная ставка;
• сроки перечисления;
• условия получения следующей части кредита;
• правила досрочного погашения;
• условия рефинансирования.

Параметры одной программы нельзя переносить на другую.

Цена квартиры требует отдельного сравнения

Специальные ипотечные программы иногда связаны с особым ценообразованием. Поэтому сравнивать варианты покупки следует не только по первому платежу, но и по цене квартиры, полной стоимости кредита и общей переплате.

До подписания договора полезно собрать основные параметры в одном расчете. Отмечайте пункты по мере проверки.

Кому подойдет траншевая ипотека

Траншевая схема может быть удобна покупателю, который способен обслуживать полноценный кредит после выдачи всех траншей, но хочет уменьшить расходы во время строительства.

Такой вариант может рассматриваться, если покупатель:

• арендует жилье до получения ключей;
• планирует позднее продать другую недвижимость;
• ожидает крупное поступление средств;
• хочет заранее сформировать резерв;
• предпочитает отложить основную ипотечную нагрузку до более позднего этапа.

Можно ли досрочно погасить траншевую ипотеку

Досрочное погашение допускается в соответствии с кредитным договором. Если заемщик планирует уменьшать задолженность еще до второго транша, стоит заранее выяснить, как это повлияет на дальнейший график и параметры кредитной линии. Правила могут отличаться в зависимости от банка.

Особенно полезно проверить, изменятся ли после досрочного погашения:

Можно ли рефинансировать траншевую ипотеку

Возможность и момент рефинансирования определяются правилами конкретного банка и состоянием кредита. Оценивать такую сделку следует по фактическим предложениям банков на момент рефинансирования. Ожидаемое снижение рыночных ставок не гарантирует, что заемщику одобрят новый кредит на более выгодных условиях.